振込手数料、ATM手数料を無料にするために実践していること
初めのあいさつ
おはようございます。
宮崎の当直先からの更新です。今回の台風は順調に接近していますね。6日、7日ともに仕事の予定なのですが、勤務先では代わりの方を用意しているので私は天気に合わせて行動していいようです。来れなければ代わりの方が勤務、来れたら2人で勤務して給料は支払われる、連絡は当日でokという対応です。今回のような記録的な台風で出勤の可能性を残すこと自体はブラックにも聞こえますが、休みだと一切給料の出ない私を慮っての対応だと思います。奇跡的に台風がそれて私が勤務すれば給料を余計に払うことになるのでしょうが、短期的なマイナスをとってでも大切にしてくれる姿勢は今後経営に関わるかもしれない者としてヒントにしたいです。
昨日に引き続き不動産についてアウトプットしようと思っていましたが、どうも私がヘロヘロ気味なので別の内容を書きます。
振込手数料、ATM手数料
これに悩まされる方は少なくないかもしれません。いろいろ考えると必要なものではあるんでしょうが、一個人として向き合うとどうしても払うことにマイナスイメージを持ってしまいます。私は月にそれぞれ10回以上無料で利用できる環境を整えたので、ゆうちょ銀行の振込用紙のような特殊な例を除けばここ数年、振込手数料を払っていません。わりと浸透している方法かと思いますが私がやっていることをまとめてみます。
楽天銀行
基本的に楽天銀行がメインバンクです。フリーランスで給料の受取口座も比較的自由なのでほとんど楽天銀行にしています。
楽天銀行には以下のようなシステムのハッピープログラムなるものが存在しています。
このハッピープログラムのスーパーVIPないしVIPを目指すことで振込手数料、ATM手数料の無料回数を稼ぐことができます。取引回数では達成できる気がしなかったので私は300万円以上を預金することでスーパーVIPを達成しています(給料も受け取っているので振込手数料無料は+3の6回/月)。楽天証券と連携することによって普通預金の金利が0.1%まで上がるので、優先して楽天銀行に預金してスーパーVIPを維持していますが、無料回数の問題だけであれば100万円以上のVIPでも十分かもしれません。
住信SBIネット銀行
今では楽天銀行でスーパーVIPですが、なんやかんやで預金額のハードルが高い時期がありました。それでも住信SBIネット銀行も使っていたので結果的に手数料を払わずに済んでいました。住信SBIネットは私がメインで使用しているSBI証券と相性がいいため使い始めるようになりました。楽天銀行のような預金額を求められず、無料回数を稼げるので蓄財初期に重宝しました。
この銀行ではスマートプログラムなるものを攻略していきます。
ランク4になると異次元の無料回数ですが以下のように難易度高めです。
こんなんやってられません。次に7回ずつ無料にできるランク3を見てみます。
Ⅲ～Ⅵのいずれかを達成できればランク3です。Ⅲ～Ⅴの条件はこれまたやってられません。Ⅵについては私の場合は給料の受取に設定できるので3つクリアすることでランク3を達成できております。
ただ、給料の受け取りをここにできる方のほうが少ないと思うので現実的に達成しやすいのはランク2かもしれません。2は上の画像のⅥについて2つ以上該当すれば達成です。
外貨預金とハイブリット預金(通常通りに口座開設すれば普通口座とともに利用できます)に月末に残高があれば2つ達成でATM5回、振込3回を無料にできます。金額の詳細は記載がないので1円でも達成できそうです。今月ちょっとやってみます。
結論
私の場合は
楽天銀行スーパーVIP+給料受け取り→ATM7回、振込6回
住信SBIネット銀行ランク3→ATM7回、振込7回
を維持していますが使い切る月はありません。現金を使用する機会が減っていることも考慮すると
楽天銀行で100万以上預金(VIP)→ATM5回、振込3回無料
住信SBIネット銀行で外貨＋ハイブリット預金(ランク2)→ATM5回、振込3回無料
この辺りが達成難易度とその恩恵を考えるとバランスがいいのかもしれません。
まとめ
私が使用している楽天銀行、住信SBIネット銀行での手数料対策についてまとめてみました。他にもネット銀行ではソニー銀行とかイオン銀行が使いやすいようですね。不動産賃貸業を志すものとしてはネット銀行だけにお世話になるわけにはいきませんが、便利なところはうまく使って持たざる者を脱却できるようにしたいものです。
週末も楽しんで資産を積み上げましょう。
融資の効率性、安全性を勉強
初めのあいさつ
おはようございます。
宮崎の当直先からの更新です。本来は予定になかった仕事ですが、断りにくい相手からの依頼だったこと、一時本来入っていた予定がなくなりかけていたことから、承諾しておりました。結果的には仕事をいれたことは後悔ですがこればかりはしょうがないです。
融資
昨日の買付に引き続き融資についての勉強です。以前読んだときに大変勉強になった本です。自己資金を効率度外視で投入することを厭わなくなってなってしまっている今の私にはちょうどいいと考え、再読した次第です。
融資の効率性
なんやかんやいってリスクをとって借りるからには効率がよくならないと投資としては意味がありません。
本書ではローン係数(K%=年間返済額÷ローン借入)、総収益率(FCR=営業純利益÷(自己資金+ローン借入))、自己資本配当率(CCR=税引き前キャッシュフロー÷自己資金)の3つの指標を取り上げ
K% < FCR < CCR
のときにレバレッジが正の状態としています。
機械的に数字を入れれば結果は出ますが、理解しないと全く面白くないのでもう少し突っ込んでみます。
CCRが一番分かりやすいです。よく使う言葉で言い換えると自己資金利回り、投入した自己資金に対してどれくらいのキャッシュフローが得られるか、ですね。融資を使うメリットとして語られることの多い指標かと思います。
次はFCRが理解しやすいです。これは全額を自己資金で購入したときの利回りを表します。融資を使うからにはFCR < CCRが望ましい状況であることは比較的理解しやすいです。
個人的に理解に苦しんだのはK%です。意味としては借入れに対する返済額の割合であり、金利と融資期間を反映している指標です。調達コストです。
このK%とFCRを使って
キャッシュフロー=営業純利益-年間返済額
この式を変更すると(FCR=営業純利益÷(自己資金+ローン借入)、K%=年間返済額÷ローン借入を使用)
キャッシュフロー=FCR×自己資金+(FCR-K%)×ローン借入
となります。全額自己資金で投資するときの利益率より調達コストが高くなってしまってはローン借入分がマイナスになってしまうと解釈しました。よって正のレバレッジとなるにはFCR > K%が条件になります。ちなみにこのFCR-K%をイールドギャップと呼んでいます。
融資の安全性
効率性だけではなく安全に借りることも大切です。
安全性については負債支払安全率(DCR=営業純利益÷年間返済額)、損益分岐点(BE%=(運営費+年間返済額)÷満室時収入)、ローン資産価値比率(LTV=ローン借入÷物件価格)の3つが主に紹介されておりました。
いずれも直観的に理解しやすい指標ですが、最初見たときにBE%だけはスッと入ってこなかったので補足すると「どのくらいの空室で赤字になるか」を表したものです。
ちなみにDCRは1.2～1.3程度あれば一応安全とされていますが、LTV含めて現預金が一切考慮されていないので妄信は危険だとも感じました。
まとめ
融資をひいて物件を買うために効率性と安全性について勉強してみました。この本は学びになることが多く今後も自分の状況に合わせて繰り返し読みたいと改めて感じました。
どちらも大切な指標と思うので、綿密にシミュレーションして購入につなげたいところです。もしかしたら机上の空論になるかもしれませんが、こういう数字遊びは嫌いではありませんので楽しみつつやっていけたらいいです。
今後も楽しんで資産を積み上げましょう。
買付申込書
初めのあいさつ
おはようございます。
宮崎の自宅からの更新です。台風9号は何とか過ぎた感じがしますが問題は10号のようですね。6日の夜から鹿児島で勤務なのですが今のところ直撃コースです。7日以降の予定にも影響が出かねないのでソワソワしながら情報をチェックしているところです。
不動産について、先日より話を進めている物件について買付申込書を出すことになりました。完全に初めてなので知識を復習します。
買付申込書
売主さんに対して「売ってください」という意思を書面で示すものです。この買付申込書が出ることによって売主は買主が本当に購入の意思があるのだということを確認し、仲介業者もこの書面をもって売買契約に向けた調整に入ることになります。書類に法的な拘束力はありませんが、生半可な気持ちで撤回は避けたほうがいいやつです。
買付申込書には購入希望金額、地番・家屋番号など物件が特定できる事項、ローンを使う旨等の条件を入れ、申込書の有効期限、自分の住所・氏名などを記入、認印を押して提出することになります。
今回の注意点
上は基本的でただの当たり前の知識ではありますがすべてが初めてです。書面を見て慌てないようするための確認です。
今回の私のケースでより注意する点をまとめます。
融資をひいての購入を考えているのでローン特約は必須ですね。ローンが受けられない場合に契約を白紙撤回できる特約です。
教科書的には、引き渡し希望時期も記入すると書いてあります。実際どのような感じなのか仲介の方と売主さんにもよる気がするので相談して記入してみます。また、仮に条件が受け入れられる場合は、売渡しを承諾した証として、売却承諾書を発行してもらうことが望ましいとも本には書かれています。これについても個々の事情によって異なると思うので軽く確認してみる程度にしようと思います。
まとめ
買付申込書を提出する前に本当に基本的な知識を復習してみました。一度やってみたら何でもないイベントなんでしょうけど、初めてなのでこれだけでも緊張です。法的な拘束力はないものの、買付を行う上では重要な書類であることは間違いないはずなので基本を疎かにせず、関わる方に迷惑をかけないよう注意します。いつにもまして自己満足の記事ですが、引き続き買付に伴う初歩知識で気になるところは丁寧に復習していきます。やっぱり実際にやることを意識して読むと頭への入り方が違いますね。より状況が浮かびやすいです。行動することは大切だと改めて実感しました。
今後も楽しんで資産を積み上げましょう。
名刺リニューアル
初めのあいさつ
おはようございます。
宮崎の自宅からの更新です。台風接近中ですが進路が西寄りのせいか思ったより影響はないです。数日ぶりの自宅なので外に出にくい分、ゆっくりと過ごしつつも必要な準備を進めていきます。
名刺について
恥ずかしながら外部の人に会って何かをするような立場にありませんので、本業で名刺を使用する場面が全くありません。持ってすらいません。名刺にまつわるマナーも全く知らない状態でした。
そんな私も昨年11月に不動産セミナーに初参加することになりました。参加1週間前には名刺を持っていませんでしたが、いろいろ調べてると自分を知ってもらうためにあったほうがいい、何ならないとダメくらいの記載を見つけました。そのときに慌てて準備してセミナーで何とか自己紹介がてらお渡しし、多くの方と知り合うことが出きました。作ってよかったとは思いましたが、名刺の出来栄えが違いすぎるというショックも受けることになりました。リニューアルを検討していましたがなかなか重い腰が上がらずそのままになっていました。
名刺リニューアル
デザインもさることながら、名刺に記載した立場や住所も変わっているため、今後の活動のためには絶対にリニューアルが必要です。何となく先延ばしにしておりましたがようやくその場面を迎えそうです。銀行への訪問です。業者さんとやり取りしている物件について銀行の方にも相談する機会がやってきそうです。これは新しく作らざるをえません。夏休みの宿題は期限までに終わらないうえに、たまになかったことにするレベルでズボラな性格がここで出ました。幸いもう少し猶予があるのでここで作ってしっかりと間に合わせます。
名刺作成
というわけで名刺を作成します。
今回は銀行向けのものなのでシンプルにしてみます。
肩書(不動産賃貸業)、氏名、メールアドレス、電話番号、住所程度に留めます。裏面は白紙にして今後保有物件も掲載するようにする予定です。仮に今回の話でうまくいけば裏面に物件情報が追加するので再度リニューアルすることになります。
以前も使用したネットで作成できるVistaprintで作ろうと思いましたが、どうも100枚～注文のようです。それでも980円と安いのですが、100枚を使わずに決めるという思いも込めて少量だけ作成することにしました。
「名刺 少量 安い」で見つかったPrinstaというところで作成してみます。なんとここは20枚試し刷りが無料という嬉しいサービスがあります。通常料金も特別高くないので次回以降もこちらで注文しますと心に誓いながらの利用です。
Prinsta
20枚試し刷りの方法を見ていると以下の文言が目につきました。
なんか面倒だなと思いましたが、天下のMicrosoft様は名刺テンプレートを無料で配布してくださっております。ありがたく使わせていただきます。
なんとなくできたので試作品をあげてみます。
モザイク処理が下手すぎてよく分からない感じになっていますが、上から
氏名
電話番号/メールアドレス
住所
を記載しました。頂いたことのある名刺で好きなデザインを意識しながらテンプレートを修正して作成しました。美的感覚が独特と自覚していますので最終的なデザインは妻と相談して決定するようにします。
まとめ
これまでの人生を物語るようにギリギリですが名刺作成の準備をしました。あとはスーツのクリーニングも忘れていました。社会性の欠如が著しいです。銀行というかっちりとしたところに行くことで少しはちゃんとした大人像を勉強してきます。
今後も楽しんで資産を積み上げましょう。
声に出して話をすることの効用
初めのあいさつ
おはようございます。福岡のホテルからの更新です。
所属先の上司と今後のことについて話をするために滞在しました。実際に話をして感じたことがあったのでまとめます。
現在の状況
なんとなく半ニート生活を謳歌しておりますが、所属先的にはまだ休みの状態です。私の中では答えが決まっているのであとはいつ告げるか、なのですがだらだらと9月になろうとしております。無茶苦茶な罵声を浴びそうですがぼちぼち決着をつけなければなりません。そんなことを考えながら過ごしていたら所属先の上司より連絡があり、食事をしないかとのことです。お世話になった方でもあり無下にはできず誘いを受けることにした次第です。
序盤
これまでに教授等に話をした通り、家族との時間を持ちたいことを前面に話を進めました。なんとかそのこと自体は理解してもらえますが、それだけで辞めることはもったいないと思われているようでした。言葉を変えながら何度も話をしますがなかなか完全理解とまではいきません。
その方にはいろいろとお世話になりましたし、何よりもしっかりと話を聞いてくださったり私のことを考えて提案したりしてくださっているのがめちゃくちゃ伝わりました。今後どのような関係になるか分かりませんが、ある程度私も腹を割って話をする必要があると感じました。
中盤
不動産というワードは出さずに本業以外に事業をしたいことを伝えることにしました。
・今したいことがある
・自分自身の人生は自分で決定して周囲に不満を持ちながら生きたくない(他責のマインドを捨てたい)
・今は準備期間だが幸い周囲の方々にも恵まれている
・医師免許という後ろ盾があるし若いうちに挑戦をしたい
・何よりもワクワクすることがしたく私にとってはそれが事業(不動産)
柄にもなく素面でこのような熱い言葉を発していました。自分でもびっくりです。やはり序盤までの説明ではどこか説得力に欠ける箇所があったようで、説明を付け加えると納得、そして応援までしていただけるようになりました。
終盤
ベクトルが違うだけでふたを開けてしまえば、何かワクワクすることをしたい者同士ですので分かり合えないわけありません。私自身憑き物がとれたように話をすることができて大変有意義でした。何も成し遂げていないので詳細は話せないが軌道に乗ったら絶対に報告するとお伝えし、再会を誓ってのお別れとなりました。
まとめ
所属先の上司と腹を割って話をしました。
勉強を開始して1年の不動産賃貸業に対してここまで熱い気持ちがあることを私自身分かっておらず話をしてびっくりしました。頭の中で考えたり、文字に起こすことでもある程度自分を奮い立たすことはできますが、声に出して話をすることに敵うものではないと感じました。その熱い気持ちで推し進めている1棟目が少しずつ前進しています。大分腹が決まってきました。思い立ったら即行動の精神でこれからも取り組んでいきます。
最後に青臭いですが、この上司とは末永く付き合いたいと心底思いました(教授等のトップ陣は別なので表面的な説明のみで終わらせて喧嘩別れも辞さない方向で臨みます)。
以上、なんだかポエムチックなところもあり恥ずかしいですが感じたことをそのまま言語化してみました。
今後も楽しんで資産を積み上げましょう。
1か月の振り返り
初めのあいさつ
おはようございます。
鹿児島の当直先からの更新です。 相変わらず平和な病院で不動産のシミュレーションを繰り返し行うことができ、大変有意義な当直となりました。早速300kmほどの大移動がありますが安全第一で乗り切ります。
本日は8月31日です。生活を律するためにブログ更新を継続して1ヶ月です。1ヶ月を終えた段階での気持ちを綴ってみます。
7月と比較して変わったこと
たった1ヶ月ではありますが行動を起こしたからにはその行動で何が変わったか評価する必要があります。7月との変化を考えてみます。
・読書量が増えた
・アウトプット前提で読めるようになってきた
・物事を深く勉強するようになった
・夜に1日の反省をするようになった
・酒量が減った
・文章を書くことが少しだけ苦痛でなくなった
抽象的な事項もありますがざっとこんなもんです。結果的には生活を律することができています。
読書についてはこれまでもやっていましたがやはり読み方が甘かったと言わざるを得ません。今も不十分ではありますが少しでも質の高いアウトプットをできるようトレーニングを継続します。
生きていると大なり小なり事件が起きます。私の場合は金銭的な面での事件を記事することにしていますが、零細ブロガーといえど記事にするのであれば中途半端なことは書けません。そのためこれまでは曖昧なままにしていたような知識を深く追求するようになった気がします。
今は予約機能を使って同じ時間で投稿するようにしているので朝更新ですが、書いているのはわりと夜のことが多いです。日中に今日は何を書くか思い浮かべがいいのですが、何も浮かばなければ夜に1日を振り返って絞り出します。今日が完全にそれです。以前は頭の中で軽く考えるくらいはしていましたが、文章化するのとは比べ物になりません。質の高い反省をするためには頭がクリアでないといけないので必然的に酒量が減ります。なんならあまり飲まなくなりました。
これからの目標
これまで継続してきたのでまずは今後も継続することです。
そして私に一番足りてないgiveをどんどんしていくことです。今は自分のための記事であることが多く自分にgiveしているのみです。また、他の方からはgiven、takeの状態です。大変よろしくありません。今後取り組むであろうRCマンションが買えたら初心者大家として発信できることが増えてくるかもしれません。しっかりと買えるよう行動あるのみですね。
まとめ
毎日更新を1か月継続したのでちょろっと振り返ってみました。
何度目か分かりませんがまたもや買えそうな状況になってきました。チャンスが回ってきているうちに、ものにできるようトライし続けるのみです。
週明けも楽しんで資産を積み上げましょう。
1棟目購入のスタンス
初めのあいさつ
おはようございます。宮崎の自宅からの更新です。
本格的に不動産投資の勉強を開始して約1年が経過しました。収益物件の1棟目購入に向けて頭、手を動かしていろいろと試行錯誤しているところです。自己資金は少なくないものの全くの実績のない自分にどのような物件が買えるか考えてみました。
収益性重視？
収益物件の価値を表すものして収益性と資産性があるかと思っています。
理想はその2つが両立した物件をフルローン(もしくはオーバーローン)で購入することですが、そんな優良物件は初心者には回ってくるわけがありません。となると一般的には資産性を犠牲にして収益性を重視すること、つまり初期のキャッシュを温存したうえでキャッシュフローを重視してその貯めたキャッシュで再投資して規模を拡大していくことが現実的になるかと思います。そう考え収益性に重きをおいて物件を探しておりましたが、私の行動力のなさに起因するのか、地域性なのか、はたまた他の原因なのか、なかなか見つけられていないのが現状です。
資産性重視？
いつまでも探しているだけでは現状は何も変わりません。少し不動産に詳しいおじさんが出来上がるだけです。業者さんや銀行さんも少し詳しいだけのおじさんは相手にしてくれないはずです。本気でやるのであればそろそろ現状を打破して実績を作る必要があります。永遠の0ではいけません。
上述したような収益性を持つ物件が理想でしたが、見つけらない以上は理想だけを夢見ていてもしょうがないので戦略を変える必要があります。収益性ではなく資産性を重視する方法です。一般的に初期にはされる方は少ない印象です。やはりキャッシュが貯まりにくいということがあるからだと思います。
自分にできるか検討
ここで自分自身の状況を客観的に見たうえで資産性重視の物件が選択肢に入るか検討します。
・エア大家としては自己資金は少なくない
・本業である程度のキャッシュフローが期待できる
この辺りが私の優位性と考えます。そして今の生活であればこれらの自己資金やキャッシュフローの実現に血のにじむような努力は不要ということもあり、大切に守り抜かないといけないようなものではありません。つまり相対的に自分の生み出すのキャッシュの価値が低いということです。
となればある程度収益性に弱点があっても、手持ちのキャッシュを頭金として使うことで補うことができます。また再投資に使うようなキャッシュも自分という投資商品がある程度生むことができるはずです。
この方法だともしかしたら投資効率をはかるCCR(Cash-On-Cash-Return)の観点では物足りない数字になるかもしれません。ただ、そのキャッシュ自体の価値がそう高くないと判断できれば過剰に気にする数字でもないとも考えられます。
以上を踏まえると拡大期には一般的に推奨されるような手法ではありませんが、このタイミングで賃貸業を開始して実績を積み上げるという数値化しにくいものを実現することが優先順位の最上位と考えると、1棟目であっても資産性重視の物件は十分選択肢に入ると考えました。
今後の方針
今後はキャッシュフロー弱めの資産性重視物件も厭わず探していきます。
理想や各人の成功した手法があるのは十分承知しておりますが、地域、時代、属性は唯一無二です。個人投資家に再現性は不要です。自分の頭でよく考え、自分のとれる今の最善を尽くせるようにやっていくことが大切かと思います。欲張りません持つまでは。
まとめ
何の経験もないエア大家の身で恐縮ではありますが投資スタンスを綴ってみました。エアから脱却したい一心から、最近考えていたことを思い切って言語化してみました。一般的ではないでしょうが少なくとも今の自分にとっては現実的な考えです。規模が拡大していった頃に見返してニヤニヤできるくらい余裕のあるステージにいけるよう尽力します。
週末も楽しんで資産を積み上げましょう。
