融資の効率性、安全性を勉強
初めのあいさつ
おはようございます。
宮崎の当直先からの更新です。本来は予定になかった仕事ですが、断りにくい相手からの依頼だったこと、一時本来入っていた予定がなくなりかけていたことから、承諾しておりました。結果的には仕事をいれたことは後悔ですがこればかりはしょうがないです。
融資
昨日の買付に引き続き融資についての勉強です。以前読んだときに大変勉強になった本です。自己資金を効率度外視で投入することを厭わなくなってなってしまっている今の私にはちょうどいいと考え、再読した次第です。
融資の効率性
なんやかんやいってリスクをとって借りるからには効率がよくならないと投資としては意味がありません。
本書ではローン係数(K%=年間返済額÷ローン借入)、総収益率(FCR=営業純利益÷(自己資金+ローン借入))、自己資本配当率(CCR=税引き前キャッシュフロー÷自己資金)の3つの指標を取り上げ
K% < FCR < CCR
のときにレバレッジが正の状態としています。
機械的に数字を入れれば結果は出ますが、理解しないと全く面白くないのでもう少し突っ込んでみます。
CCRが一番分かりやすいです。よく使う言葉で言い換えると自己資金利回り、投入した自己資金に対してどれくらいのキャッシュフローが得られるか、ですね。融資を使うメリットとして語られることの多い指標かと思います。
次はFCRが理解しやすいです。これは全額を自己資金で購入したときの利回りを表します。融資を使うからにはFCR < CCRが望ましい状況であることは比較的理解しやすいです。
個人的に理解に苦しんだのはK%です。意味としては借入れに対する返済額の割合であり、金利と融資期間を反映している指標です。調達コストです。
このK%とFCRを使って
キャッシュフロー=営業純利益-年間返済額
この式を変更すると(FCR=営業純利益÷(自己資金+ローン借入)、K%=年間返済額÷ローン借入を使用)
キャッシュフロー=FCR×自己資金+(FCR-K%)×ローン借入
となります。全額自己資金で投資するときの利益率より調達コストが高くなってしまってはローン借入分がマイナスになってしまうと解釈しました。よって正のレバレッジとなるにはFCR > K%が条件になります。ちなみにこのFCR-K%をイールドギャップと呼んでいます。
融資の安全性
効率性だけではなく安全に借りることも大切です。
安全性については負債支払安全率(DCR=営業純利益÷年間返済額)、損益分岐点(BE%=(運営費+年間返済額)÷満室時収入)、ローン資産価値比率(LTV=ローン借入÷物件価格)の3つが主に紹介されておりました。
いずれも直観的に理解しやすい指標ですが、最初見たときにBE%だけはスッと入ってこなかったので補足すると「どのくらいの空室で赤字になるか」を表したものです。
ちなみにDCRは1.2～1.3程度あれば一応安全とされていますが、LTV含めて現預金が一切考慮されていないので妄信は危険だとも感じました。
まとめ
融資をひいて物件を買うために効率性と安全性について勉強してみました。この本は学びになることが多く今後も自分の状況に合わせて繰り返し読みたいと改めて感じました。
どちらも大切な指標と思うので、綿密にシミュレーションして購入につなげたいところです。もしかしたら机上の空論になるかもしれませんが、こういう数字遊びは嫌いではありませんので楽しみつつやっていけたらいいです。
今後も楽しんで資産を積み上げましょう。
