1棟目購入のスタンス

初めのあいさつ

おはようございます。宮崎の自宅からの更新です。

本格的に不動産投資の勉強を開始して約1年が経過しました。収益物件の1棟目購入に向けて頭、手を動かしていろいろと試行錯誤しているところです。自己資金は少なくないものの全くの実績のない自分にどのような物件が買えるか考えてみました。

収益性重視？

収益物件の価値を表すものして収益性と資産性があるかと思っています。

理想はその2つが両立した物件をフルローン(もしくはオーバーローン)で購入することですが、そんな優良物件は初心者には回ってくるわけがありません。となると一般的には資産性を犠牲にして収益性を重視すること、つまり初期のキャッシュを温存したうえでキャッシュフローを重視してその貯めたキャッシュで再投資して規模を拡大していくことが現実的になるかと思います。そう考え収益性に重きをおいて物件を探しておりましたが、私の行動力のなさに起因するのか、地域性なのか、はたまた他の原因なのか、なかなか見つけられていないのが現状です。

資産性重視？

いつまでも探しているだけでは現状は何も変わりません。少し不動産に詳しいおじさんが出来上がるだけです。業者さんや銀行さんも少し詳しいだけのおじさんは相手にしてくれないはずです。本気でやるのであればそろそろ現状を打破して実績を作る必要があります。永遠の0ではいけません。

上述したような収益性を持つ物件が理想でしたが、見つけらない以上は理想だけを夢見ていてもしょうがないので戦略を変える必要があります。収益性ではなく資産性を重視する方法です。一般的に初期にはされる方は少ない印象です。やはりキャッシュが貯まりにくいということがあるからだと思います。

自分にできるか検討

ここで自分自身の状況を客観的に見たうえで資産性重視の物件が選択肢に入るか検討します。

・エア大家としては自己資金は少なくない

・本業である程度のキャッシュフローが期待できる

この辺りが私の優位性と考えます。そして今の生活であればこれらの自己資金やキャッシュフローの実現に血のにじむような努力は不要ということもあり、大切に守り抜かないといけないようなものではありません。つまり相対的に自分の生み出すのキャッシュの価値が低いということです。

となればある程度収益性に弱点があっても、手持ちのキャッシュを頭金として使うことで補うことができます。また再投資に使うようなキャッシュも自分という投資商品がある程度生むことができるはずです。

この方法だともしかしたら投資効率をはかるCCR(Cash-On-Cash-Return)の観点では物足りない数字になるかもしれません。ただ、そのキャッシュ自体の価値がそう高くないと判断できれば過剰に気にする数字でもないとも考えられます。

以上を踏まえると拡大期には一般的に推奨されるような手法ではありませんが、このタイミングで賃貸業を開始して実績を積み上げるという数値化しにくいものを実現することが優先順位の最上位と考えると、1棟目であっても資産性重視の物件は十分選択肢に入ると考えました。

今後の方針

今後はキャッシュフロー弱めの資産性重視物件も厭わず探していきます。

理想や各人の成功した手法があるのは十分承知しておりますが、地域、時代、属性は唯一無二です。個人投資家に再現性は不要です。自分の頭でよく考え、自分のとれる今の最善を尽くせるようにやっていくことが大切かと思います。欲張りません持つまでは。

まとめ

何の経験もないエア大家の身で恐縮ではありますが投資スタンスを綴ってみました。エアから脱却したい一心から、最近考えていたことを思い切って言語化してみました。一般的ではないでしょうが少なくとも今の自分にとっては現実的な考えです。規模が拡大していった頃に見返してニヤニヤできるくらい余裕のあるステージにいけるよう尽力します。

週末も楽しんで資産を積み上げましょう。