オーナーチェンジの戸建て

めっきり寒くなってきました。11月26日です。いったん過去を振り返ります。2016年11月26日は小倉に行っていたようです。学会に行く途中に寄って散歩をした記憶があります。

なんの変哲もない小倉の写真ですがこれを載せたのには理由があります。icottoという女子旅向けのホテルや観光スポットを紹介している情報サイトがあります。正直あんまり知りませんし使ったこともありありませんがそれの小倉版にこの写真が掲載されました。コンテストにも出したこともないようなただのカメラ好きですが人に認められるとうれしいものですね。ちなみに小倉ではネットカフェにしか泊ったことがありませんがそれはどうでもいいです。

証拠も載せたところで本題に入ります。

私の目標は収入の柱を増やすことで経済的自由、そしてセミリタイアを達成することです。まずは株式購入でわずかばかりの配当金を得ることができております。となると次は不動産です。行く行くは融資をひいての一棟物を買う予定ですがなかなか怖いものです。まずは不動産購入の流れや多少の経験をつけるために築古の戸建てを検索する毎日でした。

私なりの基準としては実需向けの出口戦略も考慮し築年数は30年前後までを目安にそこそこの土地勘のある500万円以下の戸建てを探しておりました。

昨日のことです。いつものようにat homeを見ていると、週1回のバイトで行く程度のところではありますがバイト先から徒歩10分くらいのところ築30年の戸建てが280万円、オーナーチェンジで売りに出されていました。

早速詳細を確認します。戸建てなので少し事情は違うかもしれませんが下調べはいたずらピーナッツさんのnoteも参考に進めていきました。

1. 大まかな情報

価格 ：280万円

土地：120平米程度

→土地値は200万円程度

建物：75平米程度

築：30年程度

家賃：38000円/月

表面利回り：16.3%

2. 賃貸需要

小中学校、コンビニはは徒歩15分程度、スーパーは近くにありませんがチェーンのドラッグストアがありそうです。病院(私のバイト先)は7分でした。悪くはなさそうです。HOME`S見える賃貸経営で確認してもそこそこ検索はされているエリアのようです。

3. 収益性

オーナーチェンジなので現在の家賃は決まっています。戸建ての賃貸自体が少ないので比較はしにくいですが大きな乖離はなさそうです。ちなみに家賃がその自治体の生活保護家賃補助と同額ではありました。

今週の金曜日には近くに行くこともあり一度見てみることは無駄ではないと判断し業者さんに問い合わせました。

本日電話いただけましたのでいろいろと聞いてみました。

入居者の属性は管理はしていないので詳しくは知らないが少なくとも生活保護ではない。駐車場は近くで借りている。売主の売却理由としてはまとまったお金が必要になったから。今のところは他の問い合わせはない。

とのことでした。

以上を踏まえてのメリット、デメリットを挙げます。

メリット

・融資なしで不動産購入を経験できる

・入居者がいるため最初から家賃収入がある

・わずかばかりのインカムゲイン

デメリット

・内装を確認できないため退去後のリフォーム費用や瑕疵が予測できない

・リフォームや客付けの経験ができない

・すぐに退去がある可能性

。大した収入にはならない

以上を踏まえての方針です。

現地に行くまでに3日ほど時間があります。そこで売れるならしょうがないです。逆にそんなに早く売れる物件に目をつけることができたことを喜びます。情報が本当であれば売主さんは少しでも早い売却を望んでいるかと思います。他に問い合わせがなければ土地値くらいの指値を試みます(通れば絶対に買いますと宣言したうえで)。それでだめならまたしょうがないです。コントロールできない不安要素がある以上はコントロールできるところでできるだけリスクを下げたいです。物件を買うのにはいくつものハードルを越える必要がありそうです。あくまでも買うことが目的ではないのでそこは肝に銘じて楽しみながらやってみようと思います。

精神安定剤と化しつつある健美家コラムを読みながら床に就きます。